原状回復工事の坪単価は、オフィスの規模やビルグレード、工事内容によって大きく異なります。指定業者から提示される初回見積の坪単価は中央値で10万〜12万円程度ですが、適正査定を経た合意金額は5〜7万円台に落ち着くケースも少なくありません。飲食店や店舗では設備撤去費が加わり、さらに高額になる傾向があります。本記事では、規模別・業種別の坪単価相場から工事項目ごとの費用内訳、見積チェックのポイント、費用を抑える実践的な方法まで幅広く解説します。退去を控えた総務担当者・経営者の方はぜひ参考にしてください。

指定業者から届いた見積書を見て「高すぎる」と感じた経験を持つ総務担当者は少なくありません。原状回復費用が高額になりやすい背景には、業界特有の構造的な問題があります。高額化の主な原因は次の5つです。

• 指定業者制度による価格競争の不在
• 不要な工事項目が含まれている
• 工事範囲が過大に設定されている
• 工事時間帯の制限や資材高騰による割増
• 経年劣化など貸主負担分が含まれている

順番に見ていきましょう。

指定業者制度が価格を押し上げる構造的な理由

多くのオフィスビルでは、退去時の原状回復工事を貸主指定業者に発注することが契約で定められています。この制度には次のような特徴があります。

• 借主が業者を自由に選べない
• 相見積もりによる価格競争が起こりにくい
• 中間マージンが上乗せされる構造になりやすい
• 工事品質の維持・ビル設備との整合性確保が目的とされる

結果として、市場価格よりも高い水準で見積もりが提示されるケースが生じます。これが原状回復費用が割高になりやすい最大の要因のひとつです。

初回見積もりに不要な工事項目が含まれるケース

初回見積に含まれがちな「不要または借主負担ではない可能性のある項目」には、次のようなものがあります。

• 経年劣化による壁紙の日焼け補修
• 通常使用範囲の床材の摩耗
• 共用部に近い箇所の改修
• 入居前から存在していた設備の更新
• 次のテナント向けと思われる改修工事

これらが見つかった場合は、契約書とガイドラインを根拠に交渉できる余地があります。

工事範囲が過大に設定されている場合の見分け方

工事範囲が過大かどうかを判断する際のチェックポイントは次のとおりです。

• 部分補修で済むはずの箇所が全面更新になっていないか
• 一部の汚れに対してクロス全面張替えが計上されていないか
• 床の一部損傷に対してフロア全体の更新が見積もられていないか
• 撤去が不要な造作物まで撤去対象になっていないか
• 借主側で行った内装変更以外の部分が含まれていないか

これらに該当する項目があれば、見直しの余地が大いにあります。

工事時間帯の制限・資材高騰による割増費用

工事費が割増になりやすいケースは以下の通りです。

• 夜間・休日のみ作業可能な物件
• 養生・搬入経路の制限が厳しい物件
• エレベーター使用時間が限られる物件
• 都心の大型ビル・ハイグレードビル

近年は建設資材価格の上昇と人手不足の影響もあり、これらの割増要因が積み上がると、坪単価が一段と高くなる傾向があります。

敷金・保証金だけでは足りなくなるケースとは

原状回復費用が想定以上に高額になり、敷金で賄えなくなるケースには次のような特徴があります。

• 長期入居で内装変更が多い
• ハイグレードビルに入居している
• 入居時にスケルトン工事を行った
• 特殊な造作物・設備を多数設置した

事前に費用シミュレーションを行い、追加負担の発生可能性を把握しておくことが重要です。

原状回復工事において、どこまでが借主の負担範囲なのかを正確に把握することは、不要なコストを支払わないための基本です。

民法改正後の原状回復ルール：借主・貸主の負担区分

2020年の民法改正により、原状回復の定義と費用負担の原則が明文化されました。負担区分の基本的な考え方は次のとおりです。

負担区分	内容	負担者
通常損耗	通常の使用による損耗	貸主
経年劣化	時間経過による自然な劣化	貸主
故意・過失による損耗	借主の故意・過失による毀損	借主
善管注意義務違反	注意を怠ったことによる損耗	借主

原則として借主が負担するのは「通常の使用を超えた損耗・毀損の回復費用」のみです。

通常損耗・経年劣化は原則として借主負担にならない

借主負担にならない代表例は次のとおりです。

• クロスの日焼け・色あせ
• 画びょう・ピンの跡（一般的な範囲）
• フローリングの軽微な傷
• 家具設置による床のへこみ
• 設備機器の自然故障

ただし契約書の特約によって扱いが異なる場合があるため、契約内容との照合が必要です。

原状回復特約が設定されている場合の注意点

賃貸借契約書に原状回復特約が盛り込まれている場合の主な留意点は以下のとおりです。

• 通常損耗・経年劣化も借主負担とする特約が一般的に存在する
• 特約があってもその効力が認められないケースもある
• 借主に一方的に不利な特約は無効と判断されることがある
• 特約の範囲が曖昧な場合は交渉余地がある

契約前に内容を慎重に確認することが大切です。

賃貸借契約書で必ず確認すべき原状回復条項

退去時のトラブルを防ぐため、契約書で必ず確認すべき項目は次のとおりです。

• 原状回復の範囲（スケルトン返しか現状仕上げ返しか）
• 指定業者の有無
• 原状回復特約の内容
• 敷金・保証金の返還条件
• 工事期間に関する取り決め

入居時に内容を理解しないまま署名すると、退去時に想定外の費用が発生するリスクがあります。

国土交通省ガイドラインを活用した負担範囲の判断方法

国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、借主・貸主の負担区分を判断するうえで有効な指針となります。ガイドラインの活用ポイントは次のとおりです。

• 主に住宅を対象としているが、オフィス・店舗にも参考になる
• 通常損耗・経年劣化の判断基準が示されている
• 経過年数による負担割合の考え方が整理されている
• 契約内容との照合が前提となる

オフィス・店舗の場合は契約書の特約が優先されることが多いため、ガイドラインだけで判断せず契約内容との総合的な確認が必要です。

原状回復費用は、正しい知識と適切な対応によって適正水準まで削減できる余地があります。退去を決めたら早めに動き出すことが重要です。

見積書の内訳を精査する：工事項目・数量・単価のチェックポイント

見積書を精査する際の重点チェック項目は次のとおりです。

• 工事項目が契約上の負担範囲に収まっているか
• 数量（面積・個数）が実際の物件と一致しているか
• 工事単価が相場と大きく乖離していないか
• 不要な工事項目が含まれていないか
• 諸経費・管理費の割合が妥当か（一般的に総額の10〜20%程度）
• 廃材処分費が二重計上されていないか

特に数量については、図面や現地写真と照合することで過大計上を発見しやすくなります。

相見積もりが難しい場合でも費用を適正化できる方法

指定業者制度により相見積もりが難しいケースでも、費用を適正化する方法はあります。

• 建築・積算の専門家に見積内容を精査してもらう
• 適正査定機関に依頼して第三者の検証を受ける
• 過去の同規模物件の事例と照合する
• 貸主に対して項目ごとの根拠説明を求める
• 工事範囲の縮小を交渉する

専門家による査定では、平均30〜40%の削減につながった事例も報告されています。

居抜き退去を活用して原状回復費用を削減する

居抜き退去を実現するための主なステップは以下のとおりです。

1. 早めに貸主に居抜き退去の可能性を相談する
2. 次のテナントを見つけるための情報発信を行う
3. 引き継ぎ範囲（造作・設備・什器）を明確にする
4. 三者（借主・貸主・次テナント）で合意書を作成する
5. 原状回復工事の範囲を縮小して契約変更する

成功すれば数百万円規模のコスト削減につながる可能性があります。

退去スケジュールの管理で二重家賃・追加費用を防ぐ

退去スケジュールの一般的な目安は次のとおりです。

退去前のタイミング	主な実施事項
6ヶ月前	解約予告・現状確認
4〜5ヶ月前	見積取得・業者選定
3ヶ月前	見積交渉・工事内容確定
1〜2ヶ月前	什器・備品の搬出
2週間〜1ヶ月前	原状回復工事の実施
退去日	ビル側検査・明け渡し

スケジュール管理が甘いと、二重家賃や追加賃料の発生リスクが高まります。

原状回復コンサルタント・適正査定の活用事例

専門家活用のメリットは次のとおりです。

• 見積書の妥当性を第三者視点で検証できる
• 過去の査定実績データに基づく交渉ができる
• 契約書・特約の法的解釈を含めた助言が得られる
• 貸主・指定業者との交渉サポートが受けられる
• 建築・設備・法務の専門知識が活用できる

特に原状回復総額が数百万円以上の規模になる場合は、専門家への相談を検討する価値があります。

「原状回復費用が100万円」という数字は、どのような規模の物件に相当するのでしょうか。坪単価の相場から逆算すると、物件の目安が見えてきます。

費用100万円が想定される物件規模と条件

坪単価別の100万円相当の物件規模は次のとおりです。

坪単価	100万円に相当する物件規模
5万円	約20坪
7万円	約14坪
10万円	約10坪
15万円	約7坪
20万円	約5坪

ビルグレードや工事内容によって大きく変わるため、あくまで目安として参考にしてください。

費用が100万円を超えやすいケースと対策

100万円を超えやすい主なケースと対策は以下のとおりです。

• 入居時に造作物を多数設置した：撤去費用を入居前に確認しておく
• 内装変更範囲が広い：契約時に変更可能範囲を明確化する
• ビル指定業者の単価が高い：適正査定で妥当性を検証する
• 長期入居で経年劣化が進んでいる：貸主負担分を明確に切り分ける
• 特殊設備（飲食店設備など）を設置している：撤去費を毎年積み立てておく

入居時から退去時のコストを意識して内装計画を立てることが、長期的な費用削減につながります。

100万円を超えた見積もりを受け取ったときの対処法

100万円を超える見積もりへの対処の流れは次のとおりです。

1. 契約書の原状回復条項と見積内容を照合する
2. 負担範囲が契約上正しく設定されているか確認する
3. 疑問がある項目について根拠の説明を求める
4. 数量・単価・諸経費の妥当性を精査する
5. 必要に応じて専門家へ相談する

工事発注後は見直しが難しくなるため、発注前の段階で対応することが重要です。

敷金返還と原状回復費用の関係を整理する

敷金と原状回復費用の関係は次のように整理できます。

ケース	結果
原状回復費用が敷金以下	差額が借主に返還される
原状回復費用が敷金と同額	返還なし・追加負担なし
原状回復費用が敷金超過	超過分を借主が追加負担

民法改正により敷金の返還時期と条件が明文化されたため、自社の契約内容と照らし合わせて確認しておきましょう。

費用シミュレーション：坪数別の概算早見表

坪単価7万円を基準とした場合の概算費用は次のとおりです。

坪数	概算費用（坪単価7万円）
10坪	約70万円
20坪	約140万円
30坪	約210万円
50坪	約350万円
100坪	約700万円
300坪	約2,100万円

これはあくまで概算であり、ビルグレードや工事内容によって大きく変動します。実際の退去費用は見積書の内容を精査したうえで判断してください。

原状回復工事の坪単価は、オフィスの規模やビルグレード、工事内容によって大きく異なります。指定業者から提示される初回見積の坪単価は中央値で10万〜12万円程度ですが、適正査定を経た合意金額は5〜7万円台に落ち着くケースも少なくありません。飲食店や店舗では設備撤去費が加わり、さらに高額になる傾向があります。本記事では、規模別・業種別の坪単価相場から工事項目ごとの費用内訳、見積チェックのポイント、費用を抑える実践的な方法まで幅広く解説します。退去を控えた総務担当者・経営者の方はぜひ参考にしてください。

原状回復工事の坪単価とは、退去時に行う原状回復工事の総費用をオフィスや店舗の面積（坪数）で割った値のことです。たとえば総工事費が300万円で30坪の物件であれば、坪単価は10万円となります。この坪単価を把握しておくことで、提示された見積もりが相場と比較して妥当かどうかを判断する際の目安になります。

坪単価の定義と計算方法

坪単価は次の計算式で算出します。

項目	内容
計算式	工事総額 ÷ 坪数
1坪の換算	約3.3平方メートル
平米→坪の変換	平方メートル数 ÷ 3.3

たとえば99平方メートル（約30坪）の物件で工事費が300万円なら、坪単価は10万円です。見積書に記載された金額を坪数で割り、同規模・同グレードの相場と比較することが適正判断の第一歩になります。

オフィスと住宅・店舗では坪単価が異なる理由

物件用途によって撤去・復旧すべき範囲が異なるため、坪単価にも差が生じます。

• 住宅：壁紙・床材・建具など内装中心で比較的シンプル
• オフィス：間仕切り壁・OAフロア・空調・配線など設備項目が多い
• 店舗（特に飲食店）：厨房・ダクト・グリーストラップなど特殊設備が加わる

このため、住宅 < オフィス < 飲食店の順に坪単価が高くなる傾向があります。

坪単価に含まれる工事項目とは

一般的に坪単価に含まれる工事項目は次のとおりです。

• 床・壁・天井の撤去および復旧工事
• 照明・コンセント・空調などの設備工事
• 間仕切り壁や造作物の撤去
• 廃材処分費・養生費
• 清掃・クリーニング費用

ただし見積書によっては一部の工事が「別途計上」されている場合もあるため、坪単価だけで単純比較せず、内訳まで確認することが重要です。

原状回復工事費の全体像を把握しておこう

原状回復工事費は、内装撤去・復旧工事費に加えて、廃材処分費、養生費、諸経費などが積み上がった総額です。一般的には、物件規模が大きくなるほど工事の効率化が図れる分、坪単価がやや抑えられる傾向があります。一方で、大型物件は工事項目自体が多岐にわたるため、総額では数千万円規模に達することもあります。

坪単価だけで比較することの落とし穴

坪単価はあくまで目安であり、同じ坪単価でも実態は大きく異なる場合があります。以下のような点に注意しましょう。

• 工事範囲（スケルトン返しか現状仕上げ返しか）の違い
• 含まれる工事項目の差
• 廃材処分費・諸経費が含まれるかどうか
• 指定業者制度の有無

特に指定業者制度のある物件では、相見積もりが取りにくいため、坪単価の妥当性を外部から判断しにくい状況になりがちです。

オフィスの原状回復工事は、規模やビルグレードによって坪単価に大きな差が生じます。指定業者から提示される初回見積と、適正査定を経た合意金額との間には平均36〜39%の開きがあるというデータもあり、提示された見積をそのまま受け入れることのリスクが見えてきます。

規模別の坪単価相場をまとめると、次のとおりです。

規模	初回見積の坪単価（中央値）	合意金額の坪単価（中央値）	平均乖離率
100坪未満	約10.3万円	約5.8万円	39.4%
100〜300坪	約11.0万円	約7.0万円	36.1%
300坪超	約12.3万円	約7.1万円	36.6%

※業界の適正査定実績データに基づく目安値

100坪未満の小規模オフィスの坪単価目安

100坪未満の小規模オフィスでは、指定業者による初回見積の坪単価の中央値は約10.3万円程度ですが、適正査定後の合意金額の中央値は約5.8万円前後に落ち着くケースが多く見られます。乖離率は平均39.4%と3つの規模区分の中で最も大きく、小規模オフィスほど交渉余地の幅が大きい傾向があります。

100〜300坪の中規模オフィスの坪単価目安

中規模オフィスでは、初回見積の坪単価の中央値は約11万円、合意金額は約7万円前後が目安となります。中規模物件は工事項目が多岐にわたるため、見積内容の精査が特に重要です。総額ベースでは数百万〜1,000万円規模になることが多く、削減効果も金額として大きく表れます。

300坪超の大規模オフィスの坪単価目安

300坪を超える大規模オフィスでは、初回見積の坪単価の中央値は約12.3万円まで上昇します。合意金額の中央値は約7.1万円前後で、乖離率は平均36.6%です。総額が数千万円規模になることも珍しくないため、わずかな乖離率の見直しでも金額面のインパクトは非常に大きくなります。

ハイグレードビル・Aグレードビルの坪単価の特徴

築浅のAグレードビルやハイグレードビルでは、ビル独自の仕様基準や施工品質の要件が厳しく設定されているため、坪単価が中心帯を大きく上回ります。具体的には次のような特徴があります。

• 工事時間帯が夜間・休日に限定されることが多い
• ビル指定業者の単価が標準より高めに設定されている
• 特殊な内装仕様（外資系テナント向けなど）が多い
• スケルトン返しが原則となるケースが多い

これらの要因が重なり、坪20万円を超える事例も珍しくありません。

ビルグレード別の相場比較早見表

ビルグレード別の初回見積の坪単価目安は次のとおりです。

ビルグレード	坪単価の目安（初回見積）
標準グレード	約5〜10万円
Aグレード	約10〜20万円
ハイグレード	約15〜30万円以上

ただしこれはあくまで参考値であり、契約内容や工事範囲によって大きく変動します。

飲食店や店舗の原状回復工事は、オフィスと比べて設備撤去の範囲が広く、坪単価が高額になりやすい業態です。業種によっては坪10〜50万円以上になるケースもあり、退去前に費用の目安を把握しておくことが重要です。

飲食店は設備撤去費が高額になりやすい理由

飲食店で原状回復費用が高くなる主な要因は以下のとおりです。

• 厨房設備の撤去（コンロ・冷蔵庫・シンクなど）
• ガス管・水道管・排水管の撤去・封止
• グリーストラップの撤去・清掃
• 排気ダクト・換気設備の撤去
• 防水・防臭処理の復旧
• 油汚れの除去・特殊清掃

これらの特殊設備は撤去作業が複雑なうえ、廃材処分費も高くなるため、一般的なオフィスよりも坪単価が大幅に上がります。

業種別の坪単価目安（飲食・物販・サービス業）

業種ごとの坪単価の目安は、おおむね次のとおりです。

業種	坪単価の目安
物販店舗（アパレル・雑貨など）	約3〜8万円
サービス業（美容室・サロンなど）	約5〜10万円
飲食店(カフェ・小規模店舗)	約10〜20万円
飲食店（中〜大型店・厨房設備充実）	約20〜50万円以上

大型の厨房設備を有する飲食店や、大規模改装を行った店舗では坪50万円を超えるケースもあります。

厨房設備・ダクト工事の撤去費用の目安

厨房設備とダクト工事の撤去費用の概算目安は次のとおりです。

工事項目	費用目安
厨房設備一式の撤去（小規模店）	30〜100万円
厨房設備一式の撤去（中〜大規模店）	100〜500万円
排気ダクトの撤去・復旧	数十万〜数百万円
グリーストラップの撤去・清掃	10〜50万円

これらは延床面積や設備規模、ビルの構造によって大きく変動します。

店舗の原状回復で高額になりやすいケース

特に費用が膨らみやすいのは、次のような状況です。

• 入居時に大規模なスケルトン工事を行い、造作物を多数設置した
• 長期入居で内装の劣化が進んでいる
• ビル指定業者との契約で工事範囲が広く設定されている
• 防水・防臭処理が必要な厨房・水回り設備が多い
• 看板やファサードの撤去・復旧範囲が広い

該当項目が多いほど、見積金額が想定を大きく上回るリスクがあります。

スケルトン返しと現状仕上げ返しで費用はどう変わるか

原状回復の方法による違いは次の通りです。

項目	スケルトン返し	現状仕上げ返し
復旧範囲	躯体だけの状態に戻す	入居時の内装状態に戻す
撤去工事の量	多い	比較的少ない
費用	高くなりやすい	比較的抑えられる
適用される物件	飲食店・店舗が多い	オフィスが多い

契約書で求められる原状回復の方法を必ず確認し、想定外の方式で見積もりが出ていないかチェックしましょう。

見積書を精査するうえで、工事項目ごとの単価の目安を知っておくことは非常に重要です。ここでは代表的な工事項目の単価目安を整理します。

床（タイルカーペット・フローリング・OAフロア）の撤去・復旧単価

床関連の工事単価の目安は次のとおりです。

工事項目	単価目安（1平方メートルあたり）
タイルカーペットの撤去・復旧	3,000〜8,000円
OAフロアの撤去	3,000〜6,000円
フローリングの張替え	5,000〜15,000円
クッションフロアの張替え	2,500〜5,000円

材質や仕上げグレードによって幅があるため、見積書の単価が相場から大きく外れていないか確認しましょう。

壁・天井（クロス・塗装・パーテーション）の工事単価

壁・天井関連の単価目安は次のとおりです。

工事項目	単価目安
クロス張替え	1,000〜2,500円/平方メートル
塗装仕上げ	1,500〜3,500円/平方メートル
スチールパーテーション撤去	5,000〜15,000円/枚
天井ボード張替え	3,000〜6,000円/平方メートル

パーテーション撤去後は床・天井の補修費用が別途発生するケースもあるため、関連工事の有無も確認が必要です。

照明・電気設備の撤去・復旧単価

電気設備関連の単価目安は次のとおりです。

工事項目	単価目安
照明器具の撤去・原状回復	5,000〜15,000円/箇所
コンセント・配線の撤去	5,000〜20,000円/箇所
LANケーブル・電話線の撤去	3,000〜10,000円/箇所
分電盤の復旧	30,000〜100,000円

入居時の電気工事の規模に応じて、撤去費用も比例して大きくなる傾向があります。

空調・換気設備の原状回復単価

空調・換気関連の主な費用目安は次のとおりです。

工事項目	費用目安
業務用エアコンの撤去・復旧	30,000〜100,000円/台
ダクトの撤去・復旧	数万〜数十万円（規模による）
換気扇の撤去・復旧	10,000〜30,000円/箇所

業務用エアコンは機種や容量で大きく価格が変わるため、台数と機種を明記した見積か確認しましょう。

間仕切り壁・造作物の撤去単価

間仕切り・造作物関連の単価目安は次のとおりです。

• スチールパーテーション撤去：3,000〜8,000円/平方メートル
• 木製造作壁の撤去：5,000〜15,000円/平方メートル
• 造作棚・カウンターの撤去：別途見積（規模により数万〜数十万円）
• 受付カウンター・ブース等の撤去：別途見積

大型の造作物は撤去費用が別途計上されるため、見積書の内訳で必ず確認することが重要です。