賃貸物件を所有されているオーナー様にとって、「賃貸代行サービス」は非常に心強い存在です。
しかし、いざ利用しようと思うと、「費用はどれくらいかかるの？」「どこまでの業務を任せられるの？」「会社によって何が違うの？」といった疑問や不安が出てくるのではないでしょうか。

この記事では、賃貸経営のパートナーとなる「賃貸代行サービス」について、具体的なサービス内容と気になる費用相場を分かりやすく徹底比較します。

この記事を読めば、あなたの物件や状況に最適な賃貸代行サービスを選ぶための基準が明確になり、安心して賃貸経営を進めるための第一歩を踏み出せるはずです。

• 業務負担の大幅な軽減: 面倒な集金やトラブル対応から解放されます。
• 専門知識による安定経営: 法律（借地借家法など）や税務、最新の市場動向に基づいたプロのサポートが受けられます。
• 空室リスクの軽減: 専門的なノウハウで効果的な入居者募集を行います。
• 原状回復の知見: 退去時の原状回復も、専門業者の知見を活かして適正なコストと品質で実施できます。

賃貸代行サービスには、大きく分けて「管理代行（一般管理）プラン」と「サブリース（一括借り上げ）プラン」の2種類があります。どちらを選ぶかによって、オーナー様の収入やリスクの持ち方が大きく変わります。

1. 管理代行（一般管理）プラン

オーナー様と入居者の間に入り、募集業務や管理業務を代行する、最も一般的なプランです。

サービス内容:

• 入居者募集、内見対応
• 入居審査、賃貸借契約の締結・更新
• 家賃の集金、送金（滞納時の督促含む）
• 入居者からのクレーム、トラブル対応
• 退去時の立会い、敷金精算、原状回復工事の手配

費用相場:

• 家賃収入（共益費等含む）の 3%～7%程度（一般的には5%前後が多い）

メリット:

• サブリースに比べて手数料が安価なため、満室時の収益性が高くなります。
• 入居者の選定や契約条件など、オーナー様の意向を反映させやすいです。

デメリット:

• 空室時は収入がゼロになります（空室リスクはオーナー様が負います）。

2. サブリース（一括借り上げ）プラン

不動産会社がオーナー様から物件を一括で借り上げ、不動産会社が「貸主」として第三者（入居者）に転貸（又貸し）するプランです。

サービス内容:

不動産会社が物件を借り上げるため、入居者の募集や管理業務はすべて不動産会社が行います。オーナー様が直接対応することは基本的にありません。

費用相場（実質的な手数料）:

• 不動産会社がオーナー様に支払う「保証賃料」は、一般相場の 80%～90%程度（＝実質的な手数料は 10%～20%程度）に設定されることが一般的です。

メリット:

• 空室や家賃滞納に関わらず、毎月一定の賃料（保証賃料）が受け取れます。（最大のメリット）
• 管理業務に関する手間が一切かかりません。

デメリット:

• 管理代行に比べて、実質的な手数料は高くなります。
• 一定期間ごと（例: 2年ごと）に保証賃料の見直しが行われる契約が一般的で、相場下落時には減額されるリスクがあります。
• 契約直後の一定期間、賃料が支払われない「免責期間」が設定される場合があります。

賃貸代行会社が具体的にどのような業務を行ってくれるのか、流れに沿って見ていきましょう。

1. 入居者募集業務

• 適正賃料の査定: 周辺の相場や物件の状況から、最適な募集賃料を提案します。
• 広告活動: 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'Sなど）への掲載、不動産情報網（レインズ）への登録、募集図面の作成・配布などを行います。
• 内見対応: 入居希望者様を現地へ案内し、物件の魅力を伝えます。

2. 契約業務

• 入居審査: 申込者の属性や保証人を確認し、オーナー様に代わって審査を行います。
• 契約書類の作成: 法律に基づいた「賃貸借契約書」や「重要事項説明書」を作成します。
• 契約締結・鍵渡し: 契約内容の説明、署名捺印の取りまとめ、鍵の引き渡しを行います。

3. 入居中業務

• 家賃集金・送金: 毎月の家賃を集金し、管理手数料を差し引いた金額をオーナー様の口座へ送金します。（滞納者への督促も行います）
• クレーム・トラブル対応: 「お湯が出ない」「騒音がひどい」といった入居者からの連絡や、近隣トラブルに24時間体制で対応する会社もあります。
• 定期巡回・点検: 共用部分の清掃や電球交換、建物設備の法定点検などを行います。

4. 退去業務

• 退去受付・解約手続き: 入居者からの解約通知を受け付け、手続きを進めます。
• 退去立会い: 入居者と一緒に室内の状況を確認し、修繕が必要な箇所（原状回復）をチェックします。
• 原状回復工事: ガイドラインに基づき、オーナー様負担分と入居者様負担分を適正に算出し、工事の見積もり・発注・監督を行います。
• 敷金精算: 原状回復費用などを差し引いた敷金を、入居者様へ返金します。

ポイント：原状回復工事の重要性

賃貸経営において、退去時の「原状回復工事」は非常に重要です。この品質とコスト管理が、次の入居者募集や物件の資産価値に直結します。

• コスト意識: 適正価格で高品質な工事ができるか？
• 専門知識: ガイドラインを遵守し、入居者とのトラブルを防げるか？

賃貸代行会社が、原状回復に関する専門知識やノウハウ（自社施工や信頼できる提携業者の有無など）を持っているかは、重要なチェックポイントです。

どの会社に任せるかで、賃貸経営の安定度は大きく変わります。以下のポイントを比較検討しましょう。

サービス内容と費用のバランス

「費用が安い」という理由だけで選ぶのは危険です。必要なサービス（例: 24時間トラブル対応、定期巡回など）がプランに含まれているか、オプション料金はいくらかを必ず確認しましょう。

募集力・客付け力

その会社が管理する物件の「入居率」は重要な指標です。地元の不動産ネットワークに強いか、ネット広告戦略（ポータルサイトの活用など）に長けているかを確認しましょう。

管理体制・対応力

担当者の専門知識やレスポンスの速さは信頼に直結します。入居者やオーナー様への報告（収支報告、トラブル対応報告など）が定期的かつ明確かどうかもチェックしましょう。

原状回復工事の知見

前述の通り、原状回復工事のコストと品質を適正に管理できる会社かを見極めましょう。自社で施工部門を持っていたり、長年の実績があったりすると安心です。

契約内容の確認

契約前に、契約期間、更新条件、中途解約時の違約金などを書面でしっかり確認しましょう。特にサブリース契約の場合は、賃料見直しの条件や免責期間を必ず確認してください。

賃貸代行サービスは、オーナー様の負担を軽減し、賃貸経営を安定させるための強力なパートナーです。

• 管理代行（3%～7%）: 収益性を重視しつつ、管理業務を任せたい方向け。
• サブリース（10%～20%）: 空室リスクを避け、手間を一切かけずに安定収入を得たい方向け。

それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身の物件やライフプランに合ったプランを選ぶことが大切です。

まずは、複数の賃貸代行会社に相談し、お持ちの物件の査定や管理プランの提案、見積もりを比較することから始めてみてはいかがでしょうか。

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私ども新栄商会は、長年の原状回復工事で培ったノウハウを強みとしています。コストを抑えた高品質な修繕・リフォームと、きめ細やかな賃貸管理をワンストップでご提供し、オーナー様の安定した賃貸経営を力強くサポートいたします。

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